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【概要】（1****廣場位于**市**區東曉路，建筑面積總計約76794平方米（包含商業地產、車位及未建項目面積），車位總計483個。（2****中心區**區核心地段；一線臨主干道東曉路；距離地鐵2號線**西站、8號線曉港站均約900米；周****學校（高校、中學/職業學校、小學）群立，擁有大批穩定優質的消費群體。（3****商場（負一至四層），總面積約31萬平方米，已出租有產權；二期塔樓發展權9006平方米，未建；二期地下車位共213個，已出租已確權。（4****商場（一至四層），總面積約2萬平米，已建空置未確權。三四期地下停車位270個，已建空置未確權。

【資格】1、 意向受讓方應為依法設立并有效存續的企業法人、其他經濟組織；2、意向受讓方應符合國家法律、法規規定的其他條件。

一、交易條件

轉讓價格102,177.910671萬元，一次性付款，保證金2,000.00萬元。

二、公司簡介

****公司成立于1991年12月17日，是一家注冊在**區(**灣仔駱克道93-107號利臨大廈23樓)的企業，注冊資本注冊資本0.999000萬元港幣，主要資產包括貨幣資金、應收股利、其他應收款、長期股權投資。

公司核心資產是其持股99%的子公司廣****公司。****成立于1993年，由****公司與廣****公司成立中外**企業，注冊資本金1035萬美元，經營期限自1993-3-11至2023-3-11。

三、核心資產——東銀廣場

****公司主要****公司**市東****公司****廣場商業地產（包括四****停車場）。

1、購地信息 廣****公司通過大陸國資企業招商引資，于1992年獲取項目土地，占地面積32176m。商業部分土地使用期限剩余12年，至2032年土地到期。

2、基本經濟指標 東銀廣場位于**市**區東曉路，建筑面積總計約76794平方米（包含商業地產、車位及未建項目面積），車位總計483個，未來收益前景可觀。具體資產明細如下表： 3、物業詳情 （1）一二期物業 二期商場（負一至四層），總面積約31萬平方米，已出租有產權； 二期塔樓發展權9006平方米，未建； 二期地下車位共213個，已出租已確權。 4、項目亮點 （1）核心區位，交通便利 ****中心區**區核心地段；一線臨主干道東曉路；距離地鐵2號線**西站、8號線曉港站均約900米。 東銀廣場距**市傳統中軸線**路僅四公里，距**市地標性景點**塔僅五公里，東曉路沿線為**區項目最密集的路段之一，是**區八橫八縱規劃的主干道之一，與“**”商業旺地僅一橋之隔，多達十幾條公交線路、內環路及地鐵二號線使住戶可方便出行，交通便利，位置優越。 （2）成熟生活商圈，坐擁大批優質消費群體 地處**中軸核心地段**生活圈內，周****學校（高校、中學/職業學校、小學）群立，擁有大批穩定優質的消費群體。 周邊一公里范圍內超過五十個成熟居住小區，擁有大量穩定優質的消費人群。 周邊一公里范圍內擁有多個高等院校、職業學院、中小學校，****大學、****學院、**省****學院、****學院等。 成熟的**核心，曉港公園，海印公園兩大公園左右相隨。周邊還有華沔萬家、萬國廣場、 歌哥商場、尚館、炳勝金礦、小肥羊等休閑娛樂配套。 （3****中心區商業項目 商業規模超5萬方，業態組合靈活；擁有一線臨街展示面。 隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺，讓粵港澳大灣區成為年內投資熱點，**作為區內重要的經濟體，無疑是國內外投資者重點關注的城市之一。 （4）收益穩定，擁有較大的價值提升空間 東銀廣場二期已建成的項目有裙樓商業（地上1至4層）和地下車庫（地下1至2層），總建筑面積為37,653.61㎡，已全部辦理房地產權證，地下車庫已取得確權文件，目前已全部投入使用。 已運營部分商業滿租，租金收入穩定；擁有約2萬方商業可隨時投入使用；擁有9006平方米寫字樓可建權。 商鋪租金能夠帶來持續穩定的現金流，投資價值非常可觀。 四、股權結構 五、財務狀況 六、重要信息披露 （一）重大債權債務事項 截止評估基準日，標的公司欠股東人民幣43708.540671萬元萬元，標的公司欠股東Million Global Limited人民幣14563.470657萬元、欠股東Property Trust Guangzhou Investments Limited人民幣14581.750332萬元、欠股東Dynabest Development Inc. 14563.319682萬元。 （二）提示提醒等內容 1、長期股權投資賬面值中港幣4467.21萬元為標的企業于1993年至2003****公司********廣場一期工程款。根據標的企業與****共同出具的《****公司墊付工程款的情況說明》，該筆由標的企業代付的工程款不需要****償還，標的企業將其視為對****的投資。本次評估時，該款項已計入標的企業長期股權投資賬面值。 2、根據《****公司與****公司**經營合同書》（1992年4月30日）、《****公司與****公司**經營****補充合同》（2001年3月18日）、《****公司股東溝通會會議》（2020年3月31日）以及《關****集團有限公司退出****的協議》（2020年12月1日），****應****集團有限公司（2021年2月5日已更名為“****集團有限公司”）支付人民幣2,000萬元**權益款，截至本次評估基準日時，相關款項已全部支付完畢。截至本次評估基準日時，因****內部流程原因，尚未進行股東變更工商登記。 3、標的企業辦公場所位于**灣仔駱克道93-107號利臨大廈23樓，由股東Dynabest Development Inc.無償提供使用；另外，標的企業為管理型企業，無主營業務，因此無專任的辦公人員，具體事務由Dynabest Development Inc.人員兼任。 4、廣****公司申報的存貨—開發產品中房產未辦理產權證明，具體詳見評估報告； 5、****申報的存貨—****廣場二期（辦公）賬面值為企業建設二期商業時分攤至待建辦公樓項目的成本（二期商業建設時預留了辦公樓大堂等空間）。****規劃局《關于調整建筑設計的復函》（穗規函（2009）4744號），同意企業在二期商業的基礎上加建5至21層（8938㎡），另根據******局**分局《關于核查剩余可建筑面積的復函》（2022年6月29日），東銀廣場二期（辦公）計算容積率建設面積為8129.16㎡。截至評估基準日時，****尚未開展辦公樓加建項目的實施; 6、根據《******委員會印發關于明確我市國有建設用地使用權出讓金計收標準的通知》（穗國土規劃規字（2018）2號），已出讓用地調整規劃用途或容積率等土地使用條件的，應補繳土地出讓金。根據******局**分局《關于核查剩余可建筑面積的復函》（2022年6月29日），****東銀廣場地塊凈用地面積為28641㎡，總容積率為4.5，總建筑面積為128885㎡（計算容積率建筑面積），該地塊已驗收項目的計算容積率建筑面積為120755.84㎡，剩余可建設面積為8129.16㎡（計算容積率建筑面積）。剩余可建設面積未超出總建筑面積控制指標，因此不涉及地價的補繳。 7、根據《****辦公廳關于加強土地管理的實施意見》（穗府辦規〔2018〕7號）、《******委員會印發關于明確我市國有建設用地使用權出讓金計收標準的通知》（穗國土規劃規字（2018）2號），已供應建設用地地下空間須辦理土地出讓手續的，按以下標準計收：其他地下空間（包括機動車庫、設備用房等）按首層機動車庫市場評估地價的比例計取出讓金，其中地下負一層的比例為50%、地下負二層及以下比例為25%。同時根據文件規定，2014年3月28日前未辦理房屋產權登記的地下空間須補繳出讓金。 ****申報的存貨—開發產品中地下車庫（地下1至2層）截至報告出具日時尚未辦理產權登記，因此，本次評估考慮了應補繳地價對地下車庫（地下1至2層）評估值的影響。評估結論按照資****政府相關文件測算了應補繳地價對評估值的影響，但實際應補繳****機關實際征收為準。請委托方關注實際應補繳地價與評估機構測算應補繳地價的差別并在相應股權轉讓合同中約定處理方法。 8、****申報的電子設備中，一臺打印機和一臺惠普彩色激光一體機現場盤點時無實物，據財務管理人員介紹，相關設備因內部管理不當被誤處置，****設備處置的相關資料，已提供設備盤虧說明。 9、****所涉及的未來盈利預測是建立在由****管理層制定，并經****確認的基礎上的。****對提供的未來盈利預測的相關數據和資料的真實性、科學性和完整性，以及未來盈利預測的合理性和可實現性負責。本評估報告是在****提供的預測數據資料的基礎上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實性、合法性、完整性是被評估單位及相關當事方的責任；資產評估專業人員的責任是對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發表專業意見。 10、廣****公司申報的投資性房地產截止評估基準日大部分處于出租狀態。 11、本項目掛牌金額由兩部分組成，其中股權掛牌金額58469.37萬元，債權43708.540671萬元。 12、本項目如競價采用網絡競價多次報價交易方式，競價增值部分是對股權價款的溢價。 13、涉及的財務數據均以2022年7月31日港幣對人民幣匯率（1：0.85908）為計算依據。 14、公告中，審計報告數據、近期財務報表數據均以港幣為單位，其余財務數據以人民幣為單位。 15、根據標的企業國有產權登記記載，其中股東Million Global Limited持有標的33.34%股權，另外兩家股東持有33.33%股權，但標的企業注冊登記證明文件中明確，三家股東各出資額港幣3330元，實際持股比例各占標的企業1/3份額。 16、2022年12月14日，****集團有限公司（****公司****交易所掛牌轉讓所持有的****剩余**權益，掛牌轉讓底價0.0001萬元。 （三）管理層擬參與受讓意向 否

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